Memahami ROI Investasi Properti dan Cara Menghitung Keuntungan Secara Akurat

MemahamiROI Investasi Properti dan Cara Menghitung Keuntungan Secara Akurat

Selamabertahun-tahun, masyarakat Indonesia telah menyukai investasi dalam properti.Properti tidak hanya memiliki stabilitas nilai yang kuat terhadap inflasi,tetapi mereka juga dapat menghasilkan keuntungan ganda: peningkatan harga asetdan pendapatan sewa. Namun, di balik peluang tersebut, sangat penting bagisetiap investor untuk mengetahui cara menghitung ROI properti agar investasi mereka memberikanhasil yang optimal.
Banyak orang membeli properti dengan harapan mendapatkan keuntungan besar,tetapi mereka tidak melakukan analisis yang cukup tentang situasi. Padahal,langkah pertama dalam menentukan apakah sebuah investasi benar-benarmenguntungkan atau berisiko adalah mengetahui ROI (Return on Investment).

ApaItu ROI dalam Investasi Properti?

Returnon Investment (ROI) adalah ukuran yang digunakan untuk mengetahui seberapabesar keuntungan yang diperoleh dibandingkan dengan jumlah modal yang telahdikeluarkan. Dalam hal properti, ROI membantu investor menilai apakah investasiyang mereka lakukan menghasilkan keuntungan yang sesuai dengan ekspektasi atautidak.

Rumusdasarnya cukup sederhana:

ROI= (Keuntungan Bersih Tahunan / Total Modal Investasi) × 100%

Sebagaicontoh, jika Anda membeli properti dengan total biaya Rp1 miliar danmendapatkan pendapatan bersih Rp100 juta per tahun dari hasil sewa, makaROI-nya adalah:

(100juta / 1 miliar) × 100% = 10% per tahun.

Artinya,setiap tahun Anda mendapatkan keuntungan sebesar 10% dari modal yang Andatanamkan. Semakin tinggi persentase ROI, semakin cepat modal Anda kembali dansemakin menguntungkan investasi tersebut.

MengapaROI Properti Penting Dihitung?

Mengetahuicara menghitung ROI propertiTidak hanya dapat mengetahui angka keuntungan properti, tetapi juga dapatmembantu dalam membuat keputusan investasi. Investor yang cerdas akan membeliproperti bukan hanya karena tampak menarik, tetapi karena data ROI menunjukkankeuntungan yang sebenarnya.

Membandingkanberbagai pilihan investasi akan membantu Anda mengetahui apakah propertitersebut menguntungkan atau justru butuh waktu lama untuk balik modal. Andadapat menentukan mana yang lebih menguntungkan membeli rumah kost, apartemen,atau tanah kavling dengan menghitung Return on Investment (ROI). ROI dapatmenunjukkan apakah investasi Anda masih berguna atau nilainya telah turun. ROIjuga dapat membantu dalam perencanaan jangka panjang, karena dapat digunakanuntuk memproyeksikan keuntungan di masa depan dan menentukan strategipengembangan portofolio.

CaraMenghitung ROI Properti Secara Akurat

Investorseringkali hanya melihat ROI dari pendapatan sewa tanpa mempertimbangkan biayalain yang memengaruhi nilai keuntungan. Namun, untuk hasil yang lebihrealistis, Anda harus mempertimbangkan banyak biaya dan pendapatan.
berikut beberapa Metode atau caramenghitung ROI properti secara akurat:

1.Hitung Total Modal Investasi

Modalawal bukan hanya harga beli properti, tetapi juga mencakup biaya tambahanseperti: Pajak pembelian (BPHTB dan PPN), Biaya notaris dan legalitas, Renovasi atau perbaikan awal, Perabotan dan interior jika diperlukan, Misalnya,Anda membeli properti seharga Rp900 juta dan mengeluarkan Rp100 juta untukrenovasi, maka total modal investasi Anda adalah Rp1 miliar.

2.Hitung Pendapatan Bersih Tahunan

Pendapatanbersih didapat dari total pemasukan dikurangi seluruh biaya operasional. JikaAnda menyewakan properti, pendapatan kotor adalah total uang sewa tahunan,sementara biaya operasional bisa meliputi:

• 1. Biaya listrik dan air (jika ditanggung pemilik)
• 2. Biaya perawatan atau perbaikan
• 3. Pajak tahunan
• 4. Biaya keamanan atau kebersihan

Misalnya,pendapatan sewa tahunan Rp120 juta dan total biaya operasional Rp20 juta, maka pendapatan bersih Anda adalah Rp100 juta.

3.Masukkan ke Dalam Rumus ROI

Setelahmendapatkan angka modal dan pendapatan bersih, masukkan ke rumus:

ROI= (Pendapatan Bersih Tahunan / Total Modal Investasi) × 100%

Daricontoh di atas:
ROI = (100 juta / 1 miliar) × 100% = 10%

Hasilnyamenunjukkan bahwa properti Anda memberikan pengembalian 10% per tahun.

Faktoryang Mempengaruhi ROI Properti

Setiapproperti memiliki ROI yang berbeda-beda tergantung pada faktor eksternal daninternal. Beberapa faktor utama yang memengaruhi ROI antara lain:

• Lokasi properti. Lokasi yang lebih strategis memiliki kemungkinan harga sewa dan nilai jual yang lebih tinggi. Kawasan yang dekat dengan kampus, pusat bisnis, atau lokasi rekreasi biasanya memiliki ROI yang lebih tinggi.
• Jenis properti. Rumah kost, apartemen, dan ruko komersial biasanya memiliki ROI lebih tinggi daripada rumah tinggal konvensional.
• Desain dan fasilitas. Penyewa akan lebih suka menyewa properti dengan desain modern, fasilitas lengkap, dan manajemen yang baik.
• Kondisi pasar. Permintaan pasar sewa yang tinggi akan meningkatkan ROI.
• Perawatan dan manajemen. Properti yang terawat baik akan menjaga nilai dan menarik lebih banyak penyewa.

ContohRealistis Perhitungan ROI Properti di Malang

Marikita ambil contoh sederhana caramenghitung ROI properti di Kota Malang, yang merupakan salah satu daerahdi Jawa Timur yang memiliki banyak potensi investasi properti.
Anda membeli rumah kost dengan sepuluh kamar di dekat kampus seharga 1,2miliar. Jumlah total modal investasi sebesar Rp1,3 miliar terdiri dari 100 jutarupiah untuk renovasi dan perabot. Harga sewa per kamar adalah Rp1,250,000 perbulan.
Jumlah pendapatan kotor setiap tahun adalah 10 kamar × 1,25 juta × 12 bulan =150 juta, dan biaya operasional tahunan seperti perawatan, listrik, air, pajak,dll. adalah 25 juta per tahun, dan pendapatan bersih adalah 125 juta per tahun.

ROIsebesar 125 juta / 1,3 miliar × 100% = 9,6% per tahun. Dengan ROI hampir10%, properti Anda dianggap sehat dan mungkin menghasilkan keuntunganbesar jika tingkat hunian tetap stabil.