Investasi Cerdas! Rumah Kost Dekat UIN Malang dengan Tingkat Hunian Tinggi

Kota Malang seringdikenal sebagai salah satu pusat Pendidikan yang setiap tahunnya menarik ribuanmahasiswa dari berbagai daerah di Indonesia. Universitas Islam Negeri (UIN)Maulana Malik Ibrahim Malang merupakan salah satu perguruan tinggi yangmengalami pertumbuhan pesat dalam beberapa tahun terakhir. Kampus ini tidakhanya berperan sebagai pusat akademik, tetapi juga mendorong tumbuhnyaaktivitas ekonomi baru, terutama di sektor hunian mahasiswa. Dari kacamatainvestasi, kepemilikan rumah kost di sekitar kawasan kampus merupakan peluangbisnis yang sangat prospektif. Permintaan kamar kost setiap tahunnya selalutinggi karena kebutuhan mahasiswa akan tempat tinggal yang nyaman danstrategis. Terlebih lagi, kost yang lokasinya dekat dengan akses utama sertadilengkapi fasilitas memadai sangat dicari mahasiswa.

Artikel iniakan membahas secara menyeluruh alasan mengapa investasi rumah kost di sekitarUIN Malang menawarkan prospek yang menguntungkan, serta upaya pengelolaan yangoptimal dan peluang profitabilitas di masa depan.

UIN Malang masukdalam deretan kampus besar yang terus berkembang dari segi infrastruktur maupunjumlah mahasiswa. Tiap tahunnya kampus ini menampung ribuan mahasiswa baru.Antusiasme pendaftar semakin tinggi, terlebih sejak hadirnya program-programstudi yang diminati. Kondisi ini mendorong meningkatnya kebutuhan tempattinggal bagi mahasiswa. Tidak semua mahasiswa bisa tinggal di asrama kampus, halini membuat banyak mahasiswa beralih mencari kost yang dekat dengan kampus.Bahkan, mahasiswa yang berasal dari luar kota dan luar pulau lebih banyakmemilih kost karena fleksibilitas dan kenyamanan.

Denganpopulasi mahasiswa yang terus bertambah, permintaan rumah kost di sekitar UINMalang cenderung stabil bahkan meningkat setiap tahun. Hal ini membuat areasekitar kampus menjadi magnet investasi properti yang hampir selalumenghasilkan.

Investasirumah kost memiliki keunggulan lebih dibandingkan jenis properti lainnya, karenatingkat permintaan hunian yang selalu tinggi bagi mahasiswa baru. Khusus di kawasansekitar UIN Malang, memiliki nilai properti yang terus meningkat seiringnaiknya harga tanah dan bangunan di sekitar kampus, serta fleksibilitas dalammemilih model usaha kost, mulai dari kost standar, kost eksklusif, hingga kostberbasis syariah sesuai kebutuhan pasar. Keunggulan ini semakin kuat karenalokasinya dekat dengan kampus, ditunjang berbagai fasilitas pendukung sepertiwarung makan, laundry, fotokopi, hingga pusat belanja, serta berada dilingkungan kampus yang ramai sehingga lebih aman dari risiko kamar kosong.

Dalam bisnisrumah kost, lokasi memegang peranan paling penting. Semakin dekat jarakbangunan ke kampus, semakin besar pula peluang tingkat hunian selalu penuh.Kost yang berada dalam radius sekitar 500 meter hingga 1 kilometer dari gerbangUIN Malang umumnya mampu mencapai tingkat okupansi hampir 100%. Selain faktorjarak, beberapa hal lain juga memengaruhi tingginya minat mahasiswa, sepertiakses jalan yang mudah dilalui kendaraan roda dua, ketersediaan fasilitaspenunjang seperti kamar mandi dalam, WiFi, dapur bersama, hingga keamanan 24jam, serta harga sewa yang masih sesuai dengan kemampuan finansial mahasiswa.Jika faktor-faktor ini diperhatikan dengan baik, maka rumah kost yang dimilikiinvestor berpotensi terisi penuh sepanjang tahun ajaran.

Untukmemaksimalkan keuntungan dari investasi rumah kost di sekitar UIN Malang,terdapat beberapa strategi yang dapat diterapkan. Investor dapat memilih untukmembuka kost standar dengan fasilitas sederhana seperti kasur, lemari, dan mejabelajar yang memiliki harga sewa lebih terjangkau namun dengan jangkauan pasarlebih luas; kost eksklusif dengan fasilitas lengkap seperti AC, WiFiberkecepatan tinggi, kamar mandi dalam, layanan laundry, serta area parkir luasyang memungkinkan tarif sewa lebih tinggi; kost syariah yang memisahkan antarapenghuni laki-laki dan perempuan, sehingga sangat diminati di lingkungan kampusIslam; atau kost harian maupun mingguan yang cocok untuk mahasiswa maupunkeluarga yang membutuhkan hunian sementara dengan tarif lebih tinggi per malamatau per minggu dibandingkan sewa bulanan. Melalui diversifikasi model usahatersebut, investor bisa menyesuaikan modal yang dimiliki, segmen pasar yangditargetkan, serta potensi keuntungan yang ingin dicapai.

Untukmenggambarkan potensi keuntungan, misalnya sebuah rumah kost memiliki 15 kamardengan tarif sewa Rp1.500.000 per bulan. Dari jumlah tersebut, total pendapatankotor yang diperoleh mencapai Rp22.500.000 setiap bulan atau sekitarRp270.000.000 dalam setahun. Jika biaya operasional seperti listrik, air,perawatan, dan gaji penjaga diperkirakan sebesar Rp3.000.000 per bulan, makapendapatan bersih yang didapatkan pemilik adalah sekitar Rp19.500.000 per bulanatau Rp234.000.000 per tahun. Dengan asumsi harga rumah kost sebesar Rp2miliar, tingkat pengembalian investasi (ROI) mencapai kurang lebih 11–12% pertahun, di luar kenaikan nilai aset properti yang di kawasan Malang bisa tumbuh5–10% setiap tahunnya. Artinya, modal awal dapat kembali hanya dalam waktusekitar 8–9 tahun, dan setelah itu keuntungan yang diperoleh bisa dinikmatisepenuhnya.

Walaupunpeluang bisnis rumah kost di sekitar kampus UIN Malang sangat menjanjikan,tetap ada sejumlah risiko yang perlu diperhatikan oleh investor. Salah satunyaadalah kemungkinan mahasiswa pindah yang dapat menurunkan tingkat hunian,sehingga pemilik perlu menjaga kualitas fasilitas dan memberikan pelayanan yangmemuaskan agar penghuni betah. Risiko lain adalah kerusakan bangunan, di manaperawatan berkala sangat diperlukan agar kondisi kost selalu nyaman dan layakhuni. Selain itu, persaingan yang cukup ketat di kawasan sekitar kampusmenuntut pemilik untuk memiliki nilai tambah yang membedakan kost miliknya dariyang lain. Untuk mengantisipasi hal tersebut, strategi yang dapat dilakukanantara lain dengan menyediakan fasilitas unggulan seperti jaringan internetcepat dan sistem keamanan yang baik, menjaga hubungan harmonis dengan parapenghuni, serta menerapkan administrasi pembayaran yang rapi dan transparan.Dengan langkah-langkah tersebut, risiko dapat diminimalkan dan investasi rumahkost tetap memberikan hasil optimal.

Ada beberapalangkah yang bisa dilakukan untuk memaksimalkan keuntungan dari investasi rumahkost di sekitar UIN Malang. Pertama, penting untuk melakukan survei harga pasaragar tarif sewa yang ditetapkan sesuai dengan standar di kawasan sekitarkampus. Selain itu, desain bangunan juga perlu diperhatikan, sebab kamar yangnyaman dengan pencahayaan yang baik akan lebih menarik bagi calon penghuni.Pemilik kost juga dapat memanfaatkan teknologi dengan menyediakan sistempembayaran online sekaligus melakukan promosi melalui media sosial untukmeningkatkan efisiensi dan jangkauan pasar. Tidak kalah penting, kolaborasidengan usaha lain seperti laundry atau warung makan bisa menambah kenyamananbagi penghuni sekaligus menjadi nilai tambah dibandingkan kost pesaing.Terakhir, melakukan renovasi secara berkala akan menjaga kualitas bangunan agartetap kompetitif, terutama di tengah banyaknya rumah kost baru yang bermunculandi sekitar kampus.

Banyakpemilik kost di sekitar UIN Malang yang merasakan keuntungan besar. Misalnya,seorang investor membeli rumah dengan 10 kamar kost pada tahun 2015 seharga Rp1miliar. Tarif sewa saat itu Rp600.000/bulan/kamar.

Kini, tahun2025, harga properti melonjak hingga Rp2,5 miliar, sementara tarif sewa naikmenjadi Rp1.000.000/kamar. Dengan okupansi penuh, pemilik kost menikmatipendapatan stabil Rp10 juta/bulan, sekaligus menikmati kenaikan nilai asetlebih dari 150%.

Faktatersebut menunjukkan bahwa menanam modal pada rumah kost di sekitar UIN Malangmerupakan salah satu bentuk investasi properti dengan potensi keuntungan palingmenjanjikan di kota pendidikan ini.

Melihat trenbeberapa tahun terakhir, kebutuhan hunian mahasiswa di Malang diperkirakan akanterus meningkat. UIN Malang sendiri setiap tahunnya menambah jumlah programstudi baru, membangun gedung perkuliahan tambahan, serta memperluas kerja samainternasional yang mendorong masuknya mahasiswa asing. Hal ini tentu berdampaklangsung pada meningkatnya jumlah mahasiswa baru yang membutuhkan tempattinggal. Dibandingkan kota pendidikan lain seperti Yogyakarta, Bandung, atauSurabaya, Malang menawarkan biaya hidup yang relatif lebih terjangkau denganiklim yang sejuk, sehingga semakin banyak orang tua memilih kota ini sebagaitempat anak mereka melanjutkan studi. Dalam kurun waktu 5–10 tahun mendatang,potensi investasi rumah kost di sekitar kampus diperkirakan semakin cerah, baikdari sisi pendapatan sewa maupun kenaikan nilai aset properti.

Jikadibandingkan dengan jenis properti lain, investasi rumah kost memilikikeunggulan tersendiri. Misalnya, rumah kontrakan untuk keluarga biasanya hanyadihuni oleh satu penyewa, sehingga jika kosong maka pemilik tidak mendapatkanpemasukan sama sekali. Sementara kost dengan banyak kamar memberikan peluangcashflow lebih stabil karena meskipun ada satu atau dua kamar kosong, kamarlain tetap menghasilkan pemasukan. Dibandingkan dengan apartemen, kost lebihdiminati mahasiswa karena harga sewanya lebih terjangkau, fleksibel, danlokasinya biasanya lebih dekat dengan kampus. Bahkan jika dibandingkan denganruko atau kios, rumah kost tetap unggul dari sisi kepastian pasar. Ruko memangbisa disewakan untuk usaha, tetapi tingkat permintaannya sangat bergantung padalokasi bisnis. Sedangkan permintaan kost selalu ada karena setiap tahun ribuanmahasiswa baru datang dan mencari hunian.

Di eradigital, strategi pemasaran menjadi salah satu kunci agar rumah kost cepatpenuh penyewa. Pemilik kost kini tidak bisa hanya mengandalkan spanduk atauinformasi dari mulut ke mulut, melainkan perlu memanfaatkan media sosialseperti Instagram, Facebook, hingga TikTok untuk memperkenalkan fasilitas yangditawarkan. Platform khusus pencarian kost seperti Mamikos, OLX, atau Airbnbuntuk kost harian juga menjadi sarana efektif menarik calon penghuni. Selainitu, review positif dari penghuni lama dapat menjadi daya tarik tambahan yangmembuat calon penyewa merasa lebih percaya. Sistem pembayaran online jugasemakin diminati karena memudahkan mahasiswa dan orang tua mereka untukmembayar sewa secara praktis tanpa perlu datang langsung. Dengan memanfaatkan digitalmarketing, rumah kost bisa lebih cepat terisi penuh dan tetap bersaing dengankompetitor.

Untukmemahami peluang sekaligus tantangan investasi rumah kost, mari kita lihatmelalui analisis SWOT. Dari sisi Strength, rumah kost di sekitar kampusmemiliki tingkat hunian yang hampir selalu penuh, nilai properti yang terusmeningkat, serta lokasi strategis dengan akses mudah. Dari sisi Weakness,pemilik harus siap dengan biaya perawatan yang tidak sedikit, terutama untukfasilitas bersama yang sering digunakan penghuni. Dari sisi Opportunity, jumlahmahasiswa yang terus bertambah setiap tahun membuka peluang besar bagi investorbaru, ditambah lagi tren kost eksklusif dan kost syariah yang semakin diminati.Namun, ada juga sisi Threat, yakni persaingan ketat dengan banyaknya rumah kostbaru, serta potensi kebijakan kampus yang bisa saja memperluas asrama mahasiswasehingga sebagian mahasiswa tidak lagi mencari kost. Dengan mengenali keempataspek ini, investor bisa menyiapkan strategi yang tepat agar bisnis kost tetapbertahan dan berkembang.

Bagi caloninvestor yang baru ingin memulai bisnis rumah kost, ada beberapa langkah yangsebaiknya diperhatikan. Pertama, lakukan survei lapangan untuk mengetahui tarifsewa rata-rata di sekitar kampus agar harga yang ditawarkan tidak terlalutinggi maupun terlalu rendah. Kedua, tentukan model kost sesuai modal dantarget pasar, apakah ingin kost standar, eksklusif, syariah, atau kost harian.Ketiga, hitung dengan cermat biaya operasional bulanan seperti listrik, air,dan perawatan agar keuntungan yang diperoleh lebih realistis. Keempat,pertimbangkan untuk bekerja sama dengan agen properti atau manajer kost lokaljika tidak bisa mengelola langsung, sehingga operasional tetap berjalan lancar.Dengan persiapan matang, bahkan investor pemula sekalipun bisa menjadikan rumahkost sebagai sumber pendapatan pasif yang menjanjikan.

Selain contohinvestor yang berhasil menggandakan aset dari Rp1 miliar menjadi Rp2,5 miliar,banyak kisah sukses lain yang bisa dijadikan inspirasi. Misalnya, seorangpemilik kost eksklusif dengan 20 kamar yang dilengkapi AC, WiFi super cepat,dan laundry gratis mampu menetapkan tarif Rp2,500,000 per kamar. Meskipuntarget pasarnya lebih sempit, keuntungan bersih yang diperoleh jauh lebih besardibanding kost standar. Ada pula pemilik kost syariah yang membangun dua gedungterpisah untuk penghuni laki-laki dan perempuan. Dengan sistem ini, kostmenjadi lebih aman dan nyaman, sehingga tingkat hunian selalu penuh meski tarifsedikit lebih tinggi. Bahkan ada yang mengembangkan kost harian untuk orang tuamahasiswa yang datang saat wisuda atau acara kampus. Tarif per malam memanglebih tinggi, dan meskipun tidak setiap hari terisi, pendapatan tambahan darimodel ini cukup signifikan. Dari berbagai studi kasus tersebut, jelas terlihatbahwa keberhasilan investasi rumah kost sangat bergantung pada kreativitas danstrategi pengelolaan.

Menanamkanmodal pada rumah kost di sekitar UIN Malang merupakan langkah investasi yangmenjanjikan, karena tidak hanya menghasilkan pendapatan pasif yang stabil,tetapi juga menghadirkan aset dengan nilai yang terus meningkat dari tahun ketahun. Pertumbuhan jumlah mahasiswa yang konsisten membuat permintaan kamarkost di kawasan kampus hampir selalu terjaga pada tingkat hunian yang tinggi.

Bagi caloninvestor, momentum terbaik untuk terjun ke bisnis ini adalah sekarang, sebelumharga tanah maupun bangunan mengalami lonjakan lebih tinggi. Dengan pengelolaanyang tepat, berbagai risiko dapat ditekan seminimal mungkin, sementara potensikeuntungan justru bisa dimaksimalkan.

Padaakhirnya, berinvestasi rumah kost dekat UIN Malang bukan hanya soalhitung-hitungan bisnis, tetapi juga bagian dari peluang strategis yang sulitditolak. Pertumbuhan kampus yang konsisten, kebutuhan mahasiswa akan hunianyang nyaman, serta kenaikan harga properti yang stabil menjadikan sektor inisebagai salah satu instrumen investasi paling aman di Kota Malang. Bagiinvestor yang ingin memulai, tidak ada kata terlalu dini untuk melangkah.Semakin cepat keputusan diambil, semakin besar peluang untuk memperolehkeuntungan maksimal. Dengan perencanaan matang, rumah kost dapat menjadi sumberpendapatan jangka panjang sekaligus warisan berharga bagi generasi berikutnya.

Ditulis Oleh : Dafas